Губернатор Нью-Йорка предложила ввести налог на вторые дома стоимостью от $5 млн, которые принадлежат людям, живущим за пределами города. За этим решением стоит давняя проблема американских мегаполисов: дорогая недвижимость простаивает пустой, пока обычные жители не могут позволить себе аренду.
Губернатор штата Нью-Йорк Кэти Хокул анонсировала введение так называемого pied-à-terre tax (буквально «нога на земле» - французское выражение для обозначения второго жилья в городе, которое используется нерегулярно). Налог затронет вторые дома в Нью-Йорке стоимостью от $5 млн, принадлежащие нерезидентам города. По оценке властей, под действие закона попадут около 13 000 объектов недвижимости, а ежегодные поступления в бюджет составят порядка $500 млн.
Вслед за губернатором сенатор штата Патриция Фэй предложила распространить аналогичный налог на весь штат - не только на Нью-Йорк. По её словам, в северных районах штата наблюдается резкий рост числа таких объектов, которые зачастую стоят пустыми и при этом разгоняют стоимость жилья для постоянных жителей.
Контекст: это не только нью-йоркская история
Нью-Йорк движется в русле более широкого тренда. США переживают острый дефицит доступного жилья, и несколько штатов одновременно ищут способы ударить по рынку элитной недвижимости, которая выводится из реального оборота.
Монтана в этом году уже ввела фиксированный налог в 1,9% на вторые дома, краткосрочную аренду и пустующие участки. Род-Айленд с 1 июля вводит налог на объекты стоимостью свыше $1 млн, которые не являются основным местом проживания владельца. Логика везде одна: если дорогая недвижимость не используется как жильё, она должна платить за это привилегию.
С точки зрения рынка недвижимости предложение несёт несколько эффектов. Во-первых, $500 млн ежегодных поступлений - это реальные деньги для городского бюджета, которые могут быть направлены на программы доступного жилья. Во-вторых, налог создаёт финансовый стимул для владельцев либо выставить простаивающие объекты на продажу, либо сдать их в долгосрочную аренду, что теоретически должно увеличить предложение на рынке. Однако у этой логики есть обратная сторона. Элитный сегмент нью-йоркской недвижимости частично держится именно на спросе со стороны состоятельных нерезидентов - иностранных покупателей, американцев из других штатов, корпоративных владельцев. Новый налог может охладить этот спрос и снизить транзакционную активность в верхнем ценовом сегменте, что в свою очередь ударит по налоговым поступлениям от сделок купли-продажи. Для девелоперов (застройщиков) элитного жилья это дополнительный риск: проекты, ориентированные на покупателей-нерезидентов, становятся менее привлекательными. Для инвестиционного рынка - сигнал о том, что крупные американские города всерьёз начинают регулировать владение недвижимостью по принципу «живёшь здесь - плати меньше, не живёшь - плати больше».
Налогообложение элитного вторичного жилья из маргинальной идеи превращается в мейнстримный инструмент бюджетной и жилищной политики американских городов. Если Нью-Йорк примет закон, это создаст прецедент для других крупных городов - от Лос-Анджелеса до Майами, где проблема пустующей дорогой недвижимости стоит не менее остро.
