На американском рынке недвижимости прошла положительная неделя: акции компаний из этого сектора продолжили расти на фоне усиления ожиданий нового снижения ключевой процентной ставки ФРС США в декабре. По данным инструмента CME FedWatch, вероятность того, что Федеральная резервная система еще раз понизит ставку на 0,25 процентного пункта на заседании 9–10 декабря, оценивается примерно в 86%. Более низкие ставки обычно удешевляют кредиты и ипотеку, а значит, поддерживают как спрос на жилье, так и стоимость коммерческой недвижимости.
Индекс S&P 500 Real Estate Sector, в который входят крупные американские девелоперы и фонды недвижимости (REIT), за укороченную из‑за Дня благодарения неделю вырос на 1,83% и закрылся на отметке 262,34 пункта. Биржевой фонд XLRE, который копирует этот индекс и позволяет частным инвесторам вкладываться сразу в весь сектор, прибавил 1,88% до 41,67 доллара за пай. Индексы, отслеживающие доходность фондов недвижимости (FTSE Nareit All Equity REITs и Dow Jones REIT Total Return), также выросли примерно на 1,7–1,8%, что говорит о широком подъеме в отрасли.
На уровне отдельных компаний были заметны несколько новостей. Four Corners Property Trust договорился о покупке двух объектов сети Hawaiian Bros за 5,9 млн долларов по схеме sale‑leaseback — это когда собственник продает недвижимость инвестору и тут же берет ее в долгосрочную аренду, чтобы освободить деньги, но продолжать пользоваться помещениями. FrontView REIT одобрил программу обратного выкупа акций на сумму до 75 млн долларов, то есть компания собирается скупать свои акции с рынка, что часто поддерживает цену и показывает уверенность руководства в будущих перспективах. Несколько других REIT объявили о дивидендах, а Elme Communities сообщил о крупной единовременной «ликвидационной» выплате акционерам.
Среди крупнейших компаний сектора лучшей стала Alexandria Real Estate Equities, специализирующаяся на объектах для биотеха и наук о жизни: ее акции за неделю подскочили на 8,2% до 53,67 доллара, несмотря на то что против компании идет расследование юристов по возможному нарушению законов о ценных бумагах. Еще один крупный выигрыш показала CBRE Group (крупный игрок в сфере коммерческой недвижимости и консультирования) — рост почти на 6,9%. В то же время акции дата‑центр REIT Equinix снизились почти на 2% на фоне новостей о выпуске долговых облигаций и возможном участии в покупке скандинавского оператора дата‑центров.
Для частных инвесторов основная идея такова: рынок недвижимости чувствителен к ставке ФРС. Чем выше вероятность дальнейшего снижения ставок, тем легче девелоперам и фондам недвижимости обслуживать долги и привлекать новое финансирование. Это поддерживает стоимость их акций и фондов, таких как XLRE. Однако отдельные истории — юридические риски, сделки по слияниям и поглощениям, программы выкупа акций — могут сильно влиять на поведение акций отдельных эмитентов, поэтому при инвестициях стоит смотреть не только на общую картину по ставкам, но и на новости по конкретным компаниям.