В США ставка по 30-летней ипотеке выросла до 7,49%, максимума почти за три года, а в Мадриде аренда съедает 71% средней валовой зарплаты. В Латинской Америке квадратный метр в два-три раза дешевле, но аренда стоит от двух минимальных зарплат, поэтому доступность определяют доля дохода и стоимость кредита, а не цена за метр.
Квадратный метр может стоить дорого, а жильё при этом оставаться доступным, и наоборот. Всё решают две вещи: какая часть дохода уходит на жильё и сколько стоят деньги. Две новые истории показывают это с разных сторон. В США ставка по ипотеке выросла до максимума почти за три года, а в Мадриде и крупных городах Латинской Америки аренда съедает зарплату быстрее, чем можно подумать по ценам на жильё.
Ипотека в США дорожает
Средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой (самому распространённому жилищному кредиту в США) выросла за неделю до 2 октября на 19 базисных пунктов, то есть на 0,19 процентного пункта, до 7,49%. Это самый высокий уровень с ноября 2023 года, сообщила Ассоциация ипотечных банкиров США (MBA). С конца февраля ставки по ипотеке поднялись примерно на 1,4 процентного пункта.
Объяснение в доходности десятилетних гособлигаций США, то есть в проценте, под который государство занимает деньги: ипотечные ставки тесно привязаны к ней. На этой неделе доходность достигла максимума за 24 года, а в понедельник превысила 5,3%. Рынок опасается инфляции из-за подорожавшей нефти и ориентируется на данные, которые показывают более сильный рост экономики. Инфляция в США в августе составила 3,4% при цели ФРС в 2%. После сентябрьского повышения ставки ФРС дала понять, что ждёт ещё одного повышения до конца года, хотя рынок пока ставит на то, что на заседании в конце октября его не будет.
Рост ставок уже бьёт по спросу. За неделю заявки на ипотеку упали на 4,2%, а заявки на рефинансирование (когда берут новый кредит под меньший процент, чтобы закрыть старый) снизились резко. По словам заместителя главного экономиста MBA Джоэла Кана, при таких ставках у немногих владельцев жилья есть смысл рефинансироваться, а рост стоимости кредитов заставил многих потенциальных покупателей отказаться от покупки. Для примера: по кредиту в $400 000 на 30 лет платёж при ставке около 6,1% составляет примерно $2 420 в месяц, а при 7,49% примерно $2 790, то есть около $370 сверху при той же цене дома.
Мадрид: дорого и по цене, и по аренде
Квадратный метр жилья в Мадриде в августе стоил в среднем €6 471 (данные портала Idealista), на 2,2% больше, чем год назад, и ниже апрельского пика в €6 619. Аренда при этом ставит рекорды: в сентябре €23,4 за квадратный метр в месяц, на 4,8% больше, чем год назад, при среднем по стране €15,1.
Для зарплат это тяжело. По исследованию Fotocasa и InfoJobs, аренда квартиры в 80 квадратных метров в регионе Мадрида по ценам предложений декабря 2025 года съела бы 71% средней валовой зарплаты из вакансий на InfoJobs (по Испании в среднем 50%). Часто используемый ориентир говорит, что на аренду стоит тратить не больше 30% дохода. Если взять модальную зарплату в Испании (самую часто встречающуюся, а не среднюю), €16 520 в 2024 году, это примерно €1 377 в месяц до налогов и около €413 на аренду. Поиск по порталам по такой цене в Мадриде ничего не нашёл, ближайший вариант: €500 за квартиру площадью около 30 квадратных метров.
Барселона показывает другую картину. С 2024 года город официально признан зоной напряжённого рынка жилья (в таких зонах по закону о жилье можно ограничивать аренду), а в регионе Мадрида такие зоны не объявлены. Средняя аренда по новым договорам в Барселоне в первом квартале 2026 года составила €1 137 в месяц, на 4,7% меньше, чем два года назад, а цены предложений за год снизились на 0,8% (в Мадриде выросли на 4,8%). Но у этой меры есть и спорная сторона: число подписанных в Барселоне договоров в первом квартале упало на 17% по сравнению с первым кварталом 2024 года, а представитель Idealista утверждает, что предложение сильнее всего сокращается там, где регулирование жёстче. Власти Каталонии возражают: с момента введения ограничений число действующих договоров в муниципалитетах с лимитами на аренду выросло на 20 994.
Латинская Америка: квадратный метр дешевле, но не доступнее
За цену одного квадратного метра в Мадриде в центре Мехико можно купить почти два, а в Буэнос-Айресе, Боготе или Сан-Паулу почти три. По данным Deutsche Bank, в центре Мехико метр стоит €3 441, в Рио-де-Жанейро €3 264, в Сантьяго €2 507, в Сан-Паулу €2 397, в Боготе €2 329, в Буэнос-Айресе €2 328. Сравнение неточное: это центры городов против рынка всего Мадрида.
Если смотреть на аренду и минимальную зарплату (удобный ориентир для тех, кто получает меньше всех), картина меняется. В Мадриде квартира в 80 квадратных метров по средней цене предложения обходится примерно в €1 872 в месяц, это около 1,3 минимальной зарплаты. В Мехико двухкомнатная квартира в 65 квадратных метров стоит около 2,3 минимальной зарплаты, в Боготе средняя аренда около 2,1, а в Буэнос-Айресе двухкомнатная квартира в 50 метров обходится больше чем в две. Квартиры разного размера, поэтому цифры сопоставимы только как ориентир.
В долях дохода это выглядит так. В Буэнос-Айресе двухкомнатная квартира стоит 886 527 песо (€516) в месяц, почти 80% дохода среднего работающего аргентинца (1 104 227 песо, €643, данные Indec). В Сантьяго человек на минимальной зарплате может тратить на аренду небольшой квартиры от 78% до 96% своих денег после налогов. Купить жильё ещё сложнее: по оценке Чилийской строительной палаты конца 2024 года, семье со средним доходом пришлось бы отдавать весь свой заработок 11,4 года, чтобы купить жильё по средней цене (всё, что дольше пяти лет, показатель считает недоступным). В Мехико для покупки квартиры в 60 квадратных метров нужен месячный доход около 85 800 песо (€4 187), почти девять минимальных зарплат.
Подходы к регулированию аренды разные, а давление на доходы похожее. В Мехико рост аренды по действующим договорам ограничен инфляцией прошлого года (3,69% на 2026 год), но цены для новых арендаторов за год до июня выросли на 9,6%, больше чем вдвое быстрее инфляции. В Аргентине в конце 2023 года отменили закон об аренде, и предложение квартир в Буэнос-Айресе выросло в 3,4 раза по сравнению с минимумом февраля 2023 года, но за первые восемь месяцев 2026 года аренда поднялась на 19,2% (оценка инфляции около 21,5%). В Боготе рост аренды ограничен инфляцией (5,10% на 2026 год), а доля свободных квартир всего 1,9%. В Сан-Паулу цены предложений выросли на 5,74% при инфляции 4,22%, а в 2024 году 3,59 млн малообеспеченных бразильских семей тратили на аренду больше 30% дохода. Получается, что по этим данным ни ограничение аренды, ни её либерализация сами по себе не сняли давление на доходы.
Что объединяет эти истории
Во всех трёх случаях доступность определяет не цена квадратного метра, а соотношение расходов на жильё и дохода. В США цена дома в этих цифрах не меняется, но ставка в 7,49% делает тот же кредит заметно дороже. В Мадриде жильё дорогое и по цене, и по аренде. В Латинской Америке метр дешевле, но доходы ниже ещё заметнее, и аренда оказывается равной нескольким минимальным зарплатам. Поэтому при сравнении городов и стран важнее смотреть на долю дохода и стоимость кредита, чем на цену за метр. Евроньюс при этом предупреждает, что показатели в разных странах не полностью сопоставимы из-за разных размеров квартир, охвата данных и определений зарплаты.